倘若绿城与美联银行的交易得以实现，绿城可以从这次股权转让中获得土地溢价收益。这显然相比之前不得不贱卖地块或退地的开发商来说，要幸运得多

    绿城中国控股有限公司（03900.HK，下称“绿城”）在今年早些时候曾有意展开一次新的融资行动。只是这一次，绿城直接将目光投在了之前高价取得的一幅知名地块上。

    近日有媒体获得了一份邮件。该份时间标注为今年4月24日的邮件显示，绿城通过中介接洽美联银行（Wachovia Securities），希望出售上海新江湾城D1地块（下称“D1地块”）的部分股权以套取数亿元的现金。按Wachovia Securities公司网站，该公司是Wachoviaw公司下属非银行机构，主要业务为投资咨询，财富管理等。

    近几月来，市场接连曝出多个天价地块或面临退地之虞，或被低价转让。绿城有意出让部分股权的D1地块也是去年上海公开出让价格最高的几幅土地之一。当时绿城以12.6亿元价格竞得该地块，较起拍价5.16亿元超出7.4亿余元，楼面地价高达1.25万元/平方米，较此前成交的新江湾城C2地块的楼面地价6676元/平方米几乎翻倍。

    根据上述传真件，倘若绿城与美联银行的交易得以实现，绿城可以从这次股权转让中获得土地溢价收益。这显然相比之前不得不贱卖地块或退地的开发商来说，要幸运得多。

    为进一步确认此份传真的内容，昨天晚上，记者致电绿城中国一内部人士，他承认说，今年早些时候，是通过中介与美联银行接洽合作事宜。但美方随后表示，鉴于美国次贷危机引起起的金融市场动荡，合作未能成立。

    拟议合作细节

    该份文件签署的时间为2008年4月24日，内容是某投资中介机构发送给寿柏年的，并抄送给美联银行董事区伟明、绿城总经理助理柴宏达。

    作为这笔交易的牵线人，该中介机构一旦促成交易即可获得相当于总引资金额约1.5%的佣金。

    消息显示，美联银行对该地块曾保有相当大的兴趣。由于2007年房地产价格飞涨，使得地价达到近年来的巅峰，但是自2008年开始，上海的地价都有了一定的回落，而且房屋交易量也极其萎缩，所以其美国总部投资委员会近期对于合作开发项目原则上是平价合作，不考虑任何溢价。但考虑到绿城的品牌优势以及对于上海新江湾城项目前期的努力，美联银行仍打算尽力提供可批准成交的最高溢价。

    根据此份传真的内容，绿城与美联银行拟订的合作条件大致分为8款，其中包括货币支付的类型、收购股权的比例、土地总溢价、项目海外利润分配顺序、项目管理费的累进计算原则、退出机制等。上述文件显示：由于溢价增多，美联银行只能收购新江湾城项目公司不超过40%的股权，即美联银行将收购绿城海外公司不超过约44.44%的股权。

    此外，“项目管理费方面，按照累进计算原则。如果海外美联银行内部收益率不到或者等于20%，绿城按照总销售收入1.5%进行收取；如果海外美联银行内部收益率超过20%，绿城将按照全额销售收入3%收取管理费。”
 
    5月底，和绿城有着项目开发合作的杭州滨江房产集团股份有限公司（002244.SZ）董事长戚金兴评价，合作开发是绿城一向的拓展战略。目前绿城的地产业务，在合作过程中形成了优势互补的格局。绿城和中青旅、西子电梯集团、新湖集团、浙江报业集团、滨江集团、海尔地产、九龙仓等10多家企业合作开发地产项目。在戚金兴看来，这样的合作可以弥补土地和资金不足。

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