经历了2007年下半年的量价飙升，无锡楼市也在“拐点”论的争议中步入暂时低迷。2008年2月份全市商品房成交13.35万平米，进入2006年以来成交低谷。无锡楼市在2008年何去何从？

    易居中国认为，单纯从成交的局部数字很难客观审视当前楼市。我们需要以一种更加宏观、更加全局性的视角来理解当前全国的房地产形势，进而结合无锡楼市个性做理性分析。

    2007年全国房地产市场一波三折

    长三角――供应紧缩市场发展较平稳

    从一线城市上海到宁波、无锡、合肥等二三线城市，2007年土地供应均出现明显萎缩，最大下降幅度将近70%左右。长三角房地产市场自10月份起逐步进入调整期，大部分城市连续三个月成交量持续下降，12月份市场成交量仅为年中成交高峰时期的1/3~1/2左右。成交量下降的同时，市场供应量开始逐步上升，部分城市12月份出现供应高峰。2007年年底，长三角房地产市场首次出现了供大于求的情况。市场上出现明折、暗扣等迹象，还未出现大面积降价的现象，但市场呈现出明显的有价无市特征。

    环渤海――07年房价涨幅较高

    2007年环渤海区域大部分城市土地供应成交明显放量，从而保证了未来几年房地产市场的供应。受到政策等因素的影响，2007年北京住宅新增供应量同比下降22%。整体来看，环渤海房地产市场年底成交量萎缩幅度较小，北京在年底住宅市场成交量基本没有出现明显变化，但全年成交量同比下降了20%左右。二三线城市在10月份之后成交量下降10~30%不等。数据表明，2007年北京楼市平均单价达11265元／平方米，较2006年涨幅达44%，无论价格还是涨幅均创历史新高，但价格上涨主要集中在前三季度。第四季度，随着宏观调控效力凸显，北京房价开始下调。

    珠三角――投机炒房致年底低迷

    2007年是深圳楼市冰火两重天的一年，上半年深圳房价无序上涨，领涨全国70个大中城市，下半年突然掉头向下，又率先领跌全国。

    中西部――土地供应飙升未来市场供应充足

    在成渝经济圈、武汉城市圈启动等利好刺激下，全国主要开发商纷纷涌进中西部重点城市，重庆、成都、武汉等城市土地供应量在2007年均出现较大幅度的放量，未来几年市场供应较为充足。临近年底，市场销售持续降温，市场观望气氛浓厚。许多开发商采取各种促销手段，一些已销声匿迹的诸如打折、赠送、特惠等变相降价现象，开始在楼市上普遍出现。

    东北区域――起步晚发展较为平稳

    东北区域房地产市场发展起步较晚，市场基本以自住性需求为主，2007年是市场快速发展期，受宏观调控和其他区域低迷影响较小。

    2008年各区域市场将呈现先抑后扬的走势特征　

    五大区域房地产市场 2008 年展望

                                         城市        一季度       二季度          下半年
                                       长三角     继续调整    企稳回暖      新增长期
                                         东北       继续调整    企稳回暖      新增长期
                                       中西部     继续调整    企稳回暖       新增长期
                                       环渤海     继续调整     继续调整    三季度企稳回暖
                                       珠三角     继续调整     继续调整    四季度企稳回暖
　　
    2007年年底、2008年1季度地价回归将是一种暂时现象。由于18亿亩耕地红线不容突破，全国性土地稀缺将是一个中长期问题。估计在2季度开始，大部分区域土地价格将重新回到上升趋势中。

    一季度成交量下降将是2008年各大区域房地产市场的共同特征。2008年从紧的货币政策将对房地产市场造成很大的负面影响。特别是第二套房信贷政策大大压缩投资型、改善型购房需求，市场需求总量从2007年4季度开始下降并导致成交量萎缩。2008年1季度将继续延续这种趋势，1季度本身也是房地产市场销售淡季，两方面因素影响，将导致部分区域成交量低于2007年同期水平。

    长三角：短暂调整，房价稳定

    由于近几年土地供应持续缩减，导致长三角地区房地产市场供应增长乏力，一直处于供不应求的状态中。2008年市场供应仍难有明显增长，甚至继续下降。供应不足导致市场受宏观调控影响较小，在经历1季度短暂观望之后，2季度市场就可能在刚性需求的带动下回暖。整体房价基本保持稳定，1季度调整期内基本不会出现较大幅度的下跌。

    东北：起步晚，稳健发展整体来看，东北地区由于房地产市场起步较晚，房价泡沫化程度低，宏观调控影响同样较小，房价不存在大幅下跌的可能。但由于历年快速增长的土地出让让将逐步推向市场，预计2008年市场供应量有较大幅度的增长，因此2008年1季度价格将小幅回落，全年价格保持稳健增长。

    中西部：供应增长，上半年价格小幅回落

    中西部地区城市房地产市场发展水平参差不齐，受宏观调控影响程度也有较大差异性。重庆、成都、武汉等重点城市，近几年市场发展较快，土地出让大幅增长，预计2008年房地产市场供应量将出现较大幅度增长，1季度市场供求关系将出现供大于求的特征，房价也可能出现一定的下跌。但2季度之后，市场将逐步走出调整，进入新的增长期。

    环渤海：2008年仍将是发展热土

    2007年，环渤海区域房地产市场吸引了大批资本进驻，掀起一轮投资狂潮，北京、天津、青岛、大连重点城市房价上涨速度较快；预计2008年上半年市场将处于调整期，市场供应量增加，成交量萎缩，市场供求关系将呈现出供略大于求的特征，房价出现理性回归。但由于区域发展仍存在中长期利好，因此从三季度开始，市场又将进入新的增长期，仍将是房地产市场发展的一方热土。

    珠三角：调整幅度最大2007年，珠三角地区是全国房地产泡沫最为突出的区域，深圳、广州、珠海等地炒房比例过高，在收紧第二套房贷款政策的打压下，投资性需求将基本消失，而自住性需求难以支撑目前的高房价，因此，本轮调整幅度在各区域中最大，调整时间也最长，估计2008年年底可能企稳反弹。