金科地产兄弟联手100亿逆市“抄底”

图：（金科集团董事长黄红云）

    本报记者党鹏重庆报道：午夜时分，42岁的黄红云站在重庆北部新区金科大酒店顶层的露台上，对着已经陷入沉寂中的山城，沉着而兴奋地说，“该做大手笔的时候了！”

    与龙湖地产同为山城“兄弟伙”的重庆金科集团刚满10岁，此刻正加快进行全国扩张的战略布局。作为掌门人的黄红云面对房地产业“百日巨变”的现状，暗自庆幸着自己在2007年的沉稳，“没有在土地市场上和别人硬拼，所以今天才没有开发压力和资金压力。” 现在，金科的帐目上还躺了20多亿元的现金。

    带着这样的轻松，黄红云和自己同胞兄弟黄一峰执掌的中科集团开始逆市全面出击，投资100亿元，启动三大项目。“同时已经有4家以上基金与我们达成合作意向，现在是抄底的时机。” 黄红云表示，在经历“冬天”的考验之后，在国内IPO上市的步伐显然要迈得更坚实一些。

    全国扩张中的紧急避险

    2006年底，金科正式启动了全国化的规模发展战略：依托大重庆、挺进长三角、开拓环渤海。“国家出台90/70政策的当口，我到日本去考察小户型，让我不得不重新思考国内房地产的走向到底在哪里？”黄红云说此行几乎改变了他和金科的命运。

    在此次考察中，让黄红云感觉触目惊心的是日本在上世纪九十年代，房地产业遭受的重创。“那时，日本房价和土地价格疯长，许多外行资金随之高位杀入，在泡沫破裂之后，也死得最惨。”黄红云说这样的情况在2006年的中国城市已经开始重复上演。

    最初，为了实现金科全国扩张的战略，黄氏兄弟联手在成都、重庆两地的土地市场频频举牌。“但考虑到地价狂涨所带来的潜在风险，我们放弃了在拍卖场上的硬拼。”黄红云举例说，当时他们看中成都成华区一宗土地，预算不会超过25亿，结果以40亿被别人拍走；参加拍卖的重庆江北嘉陵桥头的一宗土地，金科的最高心理承受价格为18亿，结果仍然以超过40亿的价格被别人拍走。

    “当预算计划跟不上竞争对手的举牌速度时，我意识到——危险是不是真的要来了？”带着这样的疑问，金科省下了为参加土地拍卖而准备的大笔资金，而是转身寻求新的突破点。

    为此，金科先后在重庆和湖南做起了一级土地整理商，“拍卖给其它企业了，就赚点土地差价；无人竞拍，我们就近水楼台先得月，以比较低的成本储存了3000多亩土地。”黄介绍说。

    一直到2007年11月，金科集团北上首都，并在两个月之后成功取得一块土地，该地块位于昌平区小汤山镇，占地150余亩，规划建筑面积13.4万平方米。此外，金科集团在北京、重庆、涪陵、成都、江苏无锡、江阴、湖南长沙、浏阳等城市同时发力，该集团还制订了进入上海、天津等城市的战略。

    百亿打造产业链

   据悉，金科集团2008年在全国八地在售楼盘将超过26个，仅在重庆区域的项目就达十个，预计集团全年总销售额将突破100亿元。

    由此，随着金科“全国战略”的日渐明晰及升温，及资金的步步保障，金科多元化全面扩展也逐步显山露水。6月25日，在第十三届重庆三峡国际旅游节上，金科以50亿元签下重庆巴南区下涧口“新农村建设及旅游地产项目”，占地达到1万亩，主要是打造下涧口国际温泉度假村和休闲地产；此外，为了应对日益高涨的园林造价成本，金科更是直接进入上游产业链，投资10亿元在涪陵建设15000亩的花卉苗木基地和观光农业旅游基地。

    “这个时候我们采取的策略是‘你进我退，你退我进’。”黄红云说李嘉诚的这句话在当前的房地产市场非常切切。就在众多开发商对地震之后的成都市场进行观望的时候，黄氏俩兄弟联手而动，金科地产与中科建设集团在成都新津，海量鲸吞1000亩土地，欲投资40亿建设低层高端住宅。

    “我判断楼市低迷不会太长，今年底可能会出现一个小高潮，至少能回到正常的销售速度，也对开发商可以减轻压力。”黄红云表示比较乐观。

    但黄还是留了一着：虽然金科进入北京等环渤海的一线城市，但其另外一只脚却跨在了三线城市。“总的看来，三线城市受政策影响面小，而且土地成本低，是进入的好时机。”按照黄的思路，一二三线城市进行产品的一个统筹布局，同时发展旅游、酒店、商业地产、苗木、住宅等相关联的产业，才能增强自身的抗风险能力。

    携手基金“抄底”

    在2007年年底，金科引进的美国嘉迈基金近4亿多人民币到帐，共同开发金科此前在无锡的四个项目。

    “没有急于引进大量外来资本，我们有着自己的考虑。”黄红云分析了四点原因：一是金科最初拿的土地价格比较便宜，如果计算土地溢价，对方不干；不计算的话自己又感觉划不来。二是对方通过参股进入，表面看一起做项目利润多了，实际上比自己单独做少多了。三是外来资金约束非常多，管理不方便，更不能在集团内拆借；四是金科有银行百亿元的授信，暂时还不愁米下锅。

    同时，有重庆业界人士分析说，实际上与外资的项目合作是一把双刃剑。一方面，企业可以获得资金支持，加快发展，但随着房屋的销售资金回笼，却因为合同而不能内部循环拆借，如成都置信虽然引进了凯德置地，但其他项目的开发又不得不引进美国的基汇资本；另一方面，外来资本常常要求企业不顾风险拿地，加快开发速度，造成现在的高成本压力，如龙湖与荷兰ING基金的合作就是如此。

    但对于想通过国内IPO在A股上市的金科来说，却有着自己的算盘。“我们顺利的话希望在2008年底或者2009年完成A股IPO。”黄红云表示，与基金的合作可以进一步提升企业的融资能力。

    据透露，目前已经有包括平安创投之内的四家基金与金科达成协议，已经到帐资本为9亿元，在8月还将有6——7亿元资金到位。

    “该是出手的时候了！”黄红云在午夜给记者讲述完，依然没有丝毫的睡意。

    记者手记

    稳当行事是生存之道

    房地产市场的走向，最形象地注释了“羊群效应”这个经济名词的含义。

    先是购房者在开发商的忽悠下，彻夜排队排号买房子，花钱的魄力远比买一件衣服要大方的多；再是开发商开始给自己下套，在土地拍卖场上疯狂举牌，让土地价格一路飚升。由此，市场上尽是头脑发热的跟随者，让羊群效应逾演逾烈。

    有句话说，“冲动是魔鬼”，何况利益带来的冲动更让人感觉到魔鬼所带来的震撼力。现在，许多开发商不得不面临着拖欠土地款，转让土地，资金链条吃紧的窘境；购房者抗议开发商房子降价，使得自己的投资贬值的声音此起彼伏，已经完全忘却了自己当初为什么点灯熬油的那份冲动。

    按照金科的说法，在土地拍卖场举牌不冲动、不盲动。但现在看来，市场需要拼的正是这份冷静和沉着，只有稳当行事，静观市场风云，才能觉察到危险正悄然袭来，这才是企业的生存之道。

    电视剧《橘子红了》里面的大太太说过一句话：守住本分，就能立于不败之地。在市场高温的时候，不是去添柴架火，而是守住自己该做的，自己能做的。

    或许，许多人对金科黄氏兄弟当初的“胆怯”而不屑一顾，但现在，我们可以看到，收起拳头，实际上是为了更好的出击。

金科·东方王榭   预约热线：0510-83721111/83726666 （详情请点击）

金科·观天下   预约热线：0510-85918888/85919999（详情请点击）