研究报告显示，上半年东莞普通住宅均价5780元/平方米

    时至年中，上半年东莞楼市整体走势如何？房价究竟涨了还是跌了？

    据东莞中原研究部的年中报告显示，由于2007年上半年房价还处于相对较低的水平，2008年上半年东莞房价同比去年上半年有大幅的上升，但二季度价格理性回调到5759元/平方米，相比去年最高价格的第4季度下降了约10%。今年上半年普通住宅（公寓、洋房）均价5780元/平方米，同比去年上半年上升了19.1%。专业人士认为，从“可售存量加权”的价格走势来看，2008年市场价格持续下跌，在6月份达到最低位5761元/平方米。

    普通住宅价格总体下滑

    东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年上半年东莞房价同比去年上半年有大幅的上升，主要由于2007年上半年房价还处于相对较低的水平，下半年房价实现了快速上涨。2007年下半年商品房成交量同比下跌约五成，价格上涨两成多；其中住宅价格上涨16.4%，非住宅价格也实现快速上涨，达到约七成。

    2008年上半年东莞市商品房均价6739元/平方米，住宅价格6241元/平方米，其中除去别墅的普通住宅价格为5780元/平方米，成交量最大的洋房的价格为5727元/平方米。普通住宅均价5780元/平方米，同比去年上半年上升了19.1%。2007年下半年东莞房价实现快速上涨，其中包含很多非理性上涨的因素，2008年二季度价格理性回调到5759元/平方米，相比去年最高价格的第4季度下降了约10%。进入2008年，楼市观望气氛逐渐浓重，需求走软，普通住宅价格总体呈现下滑态势。

    东莞中原研究部相关人士表示，用“可售存量加权价格”，能较准确地反映市场的真实价格。至于“可售存量加权价格”的计算，首先是将物业分类，通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格，以各物业各个项目的可售存量为权数，从而求得加权平均价格。“可售存量加权价格”通过运用各物业各个项目可售存量为权数计算，在此基础上解决了某一时期部分项目成交量较大，所引起的市场价格由于产品结构性的变化带来的较大波动。从可售存量加权的价格走势来看，2008年市场价格持续下跌，在6月份达到最低位5761元/平方米。

    从单月来看，6月份普通住宅成交价格为5685元/平方米，与5月份价格持平。从2008年第二季度的成交来看，除在5月销售节点上成交有所突出外，整体维持在一定的水平上，普通住宅在5700元/平方米价格水平上下，短期内也将有所稳定。

    新盘销售也不乐观

    东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年上半年成交的项目中，销售2007年的可售普通住宅存量约70.45万平方米，占总成交的49.5%，共6955套，普通住宅整体价格为5861元/平方米；2008年新上市的项目成交71.94万平方米，占50.5%，共7303套，普通住宅价格为5701元/平方米。

    从分时间段供应的成交情况来看，2008年上半年新上市项目和之前存量成交相当，但价格有所下跌。销售2007年的存量相对其累计下来的存量，销售率相对较小，仅为22.39%；2008年上半年销售2007年的存量的普通住宅价格依然保持在5861元/平方米。 

    东莞中原研究部相关人士表示，受前期较高价格的影响，各个开发商为维护自己的产品形象以及不给自己的项目造成负面影响，在市场低迷的情形下没有采取大幅的降价手段，而在苦苦地支撑着，在和新上市的项目竞争中也没有占到任何的优势。2008年上市项目的销售率为26.2%，市场的一些项目低价入市有力地促进了成交，如金色华庭二期杀跌出货、万科的运河东一号、光大的景湖湾畔二期以及景湖名郡大搞团购优惠促销、丰泰城一期低价上市等等，但同时也可以看出在整体比较低迷的状况下，新上市项目销售依然不乐观。

    供过于求房价呈下跌走势

    2007年下半年房价处于较高水平，在9月和12月出现了房价的波峰。东莞中原研究部相关人士表示，事实上可以看到2007年8月份的可售存量已经出现拐点，而且在未来持续地快速增加，供过于求的状况逐渐地显现。当供求的基本面出现倒置的时候，随着累计下来的可售存量慢慢地增多，楼市开始慢慢出现隐患，进入2008年，楼市观望气氛浓重，市场上项目的竞争越来越激烈，当市场上的可售存量增长趋缓的时候，楼市或将出现好转。

    东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年上半年商品房供应面积343.3万平方米，成交面积162.7万平方米，供求比为2.1：1。东莞累计的可售存量也越来越大，截至6月30日，商品房累计可售存量达到589.4万平方米，东莞房产市场供过于求矛盾比较突出，按照可售存量加权计算的普通住宅价格保持下跌的趋势。目前楼市的观望气氛浓重，在经济不景气的整体态势下，后期如果没有什么利好的政策影响，这种供过于求的状况在东莞将存在较长时间，这也基本决定了东莞房价未来一到两年的走势。

    大户型房价大幅下降

    市场人士认为，90/70政策的逐步实施，将加大对未来住宅的供应商品房的套数，另一方面也拉低了住宅的总价，使得更多的消费群体加入到购房军团里去，对刚性需求的释放也算是个利好。根据东莞中原研究部的数据显示，2008年上半年住宅成交中90平方米以上的普通住宅套数占据58.3%，成交价格5848元/平方米，6月份90平方米以上的普通住宅价格环比1月份下降11.1%。

    东莞中原研究部相关人士表示，90平方米以下成交的住宅包含较大部分公寓产品，随着投资者退出东莞市场，在这个自住需求为主的市场里，公寓产品的需求很难得到释放，而目前市场的公寓产品的可售存量较大，区域竞争较为激烈，为了争取有限的客户资源，市场的价格下调成了发展商比较一致的做法。

    东莞中原研究部监测数据显示，上半年90平方米以下普通住宅成交价格为5596元/平方米，6月份比1月份的价格下降8.6%，比90平方米以上的价格下降幅度小2.5个百分点，说明市场上大户型的价格下降幅度较大，而90平方米以下的中小户型价格下降幅度相对趋缓。

    刚性需求依然选择入市

    东莞中原研究部相关人士表示，商品房成交金额是一定时期市场上的用于购房的资金总量，代表了楼市当期的购买力情况，2008年上半年市场商品房的成交金额随着成交面积发生着变化，但很重要的一点是价格在逐步回落。从趋势来看，市场的购买力在逐步释放，刚性需求在观望了较长的一段时间后依然选择入市。

    国家宏观调控实施紧缩的货币政策，严格控制信贷规模，随着一些融资渠道门槛加高以及融资成本的提高，开发商将面临比较大的融资压力，快速去货将是开发商最好的回笼资金的方法。从上半年各个开发商成交项目回收的资金情况来看，光大、新世纪、万科、丰泰、三正等开发商实现了快速出货的目的。从数据统计上来看，前十名开发商的成交金额占全市上半年成交金额的46.9%，前二十名占60.0%，市场上资金被这些少数的开发商所占据，在自住需求为主导的市场里，短期内的需求不会有太大的变化，中小开发商在争夺客户资源上如果不能先行一步，资金的缺陷将逐步暴露。