有心的买房者可能已经注意到，最近市场出现了一批90平方米、三房两厅的“迷你三房”，到多家售楼部一问，在售的新房中也多以小户型为主。

    这是“90/70政策”(注：从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房<含经济适用住房>面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。)带来的变化。这项由九部委联合出台的政策，至今已正式实施两年。

    目前，杭州主城区已上市的、建筑面积在90平方米以下的房源，已经超过1万套，据统计，在未来两年里，还将有5万多套90平方米以下的小户型房源面市。

    市场上的小户型越来越多

    来自汉嘉机构的一项调查显示，自2007年1月以来，杭州主城区共推出90平方米以下的一手房源10523套，总面积为859729.1平方米，套均面积为81.7平方米，目前已售出7778套，销售率为73.9%。

    在小户型供应中，单价在10000元-13000元/平方米的房源最为集中，总计5526套，占比超过一半。单价万元以下的房源为1909套，占了18.1%；20000元/平方米以上的房源为990套，占比不到10%。

    从户型设计来看，78.8%的开发商将户型控制在80平方米-90平方米，两房格局是其主流设计；90平方米以下设计成一房格局的房源为1298套，占比12.3%，这其中有865套的户型面积在60平方米以下，主要是一些单身公寓；面积在90平方米的三房格局最受买房者青睐，在总共推出的780套房源里，截至6月底已经卖了764套，销售率达97.9%，超过平均销售率24个百分点。

    楼市成交接近90平方米标准

    今年以来买房者的买房理念也正在接近“90平方米”这个标准。根据统计，今年上半年杭州主城区成交的一手房套均面积为108平方米(去年同期为124平方米)，二手房套均面积为78.49平方米(去年同期为77.4平方米)。

    “事实上，90平方米左右的房源，已基本能满足杭州人的日常居住要求。”住商不动产董事长、杭州中介协会副会长邓力说。

    早在“90/70”政策推出之前，杭州就有开发商开始推出小户型住宅，受到了市场欢迎。比如2005年的天阳·美林湾，推出的80多平方米的两房、100平方米左右的三房，一面市即被一抢而空。此后，开发商发现，小户型市场很大。于是，以小户型为主的旅游·红苹果、坤和·亲亲家园（查看地图）、万科·魅力之城、滨江·万家花城、华元·芳满庭等项目，大多取得了不错的销售业绩。

    5万多套小户型房源将上市

    据统计，杭州主城区范围内，到2010年前预计将有建筑面积424万平方米的小户型商品住宅推出。以近两年杭州90平方米以下一手房源套均面积81.7平方米计算，约合51897套。其中已经拿到施工许可证的有118.9万平方米，开发商已经拿到土地，还在规划中的有243.1万平方米。而这一数据还不含经济适用房，以及一些住宅化的公建用地(综合用地、商业用地等，一般以单身公寓、酒店式公寓等业态面市)，此外，部分前些年协议出让的潜在供应住宅也未含在内。

    从未来供应板块看，小户型主要集中在九堡、三墩、转塘、城北和西溪板块(如图)。其中九堡预计有80.5万平方米，三墩和转塘分别有50.9万平方米、48.7万平方米。

    怎样在螺蛳壳里做道场

    根据杭州市统计局近期公布的数据，2007年杭州市城镇居民人均住房建筑面积为28.78平方米，也就是说，一个普通三口之家的平均居住面积为86.34平方米。

    有关专家指出，理想状态下，一般两房需要的使用面积在55平方米-65平方米，三房使用面积在75平方米-85平方米，如果按照目前主要供应的高层建筑为例，其近80%的得房率来算，两房的建筑面积约为70平方米-80平方米，三房的建筑面积约为90平方米-110平方米。在实际设计中，杭州高层建筑中已经出现了不少90平方米以下的小三房。如何将面积控制到最小，关键就在于功能分区的合理设置、规划，避免过多的面积浪费，也可以通过对某些空间重复利用、设计飘窗等办法增加使用面积。

    比如在门、厨房等上方设置储物柜、使用移门；运用新技术、新建材，减少墙、柱的厚度；优化管道设计，避免出现过多难以利用的“边角料”等等。