“70/90”政策衍生中小户型创新潮

    来自杭州透明售房网的统计数据显示：2008年上半年，杭州六大城区商品房成交套数为12504套，成交面积为146.41万平方米，成交金额为208.956亿元，平均成交价格14000元/平方米。2008年上半年的楼市，在资金流入趋缓、竞争多元化的条件下，市场在板块、产品、价格等方面，呈现出与以往不同的新变化和趋势。

    在这半年中，由于新推楼盘的价格差异化明显，导致楼市月成交均价波动非常大，大致徘徊在12000-15000元/平方米区间。在各个板块中，个盘价格表现平缓、并未出现大的波动，在定价上更显理性。

    九堡板块强劲发力

    11个楼盘成交突破300套

    2008年上半年的区域成交表现，尤以江干区、拱墅区最为突出，是杭州楼市中仅有的两个突破2000套的区域，西湖区、下沙和滨江区的名次相近，成交量都集中在1300套左右。

    虽然有银爵世纪、海威国际和水晶城的力撑，但是滨江区这个去年的区域成交榜首，最终还是因为新增供应量的缩减，表现乏力。相反，依托魅力之城、丽江公寓、左邻右舍、蔚蓝公寓四个楼盘近1900套的成交量，江干区一跃成为各区域的“头筹”。

    据统计，江干区的成交热点在九堡板块，魅力之城、丽江公寓、左邻右舍、汇盛德堡、金海香滨湾等楼盘强劲发力，成交量更是占到江干区的75%，六大城区总量的21%。供应量充足加上板块价值不断凸现，使得九堡成为本阶段中主力购房需求青睐的板块之一。

    上半年中，有11个楼盘成交套数突破300套，成交均价划分为明显的三大区间：均价11000-14000元/平方米，典型楼盘为万家花城、魅力之城、丽江公寓、凯德视界、左邻右舍，主要分布于九堡、桥西和丰潭路，属于交通前景较好的潜力板块；均价7000-8500元/平方米，包括元都新景、伊萨卡、世茂滨江花园、银爵世纪等楼盘，分布于华丰、下沙和滨江，属于副城和城市边缘板块，价格优势是最主要的吸引力；均价20000-25000元/平方米，以城市芯宇和蔚蓝公寓等为代表，是主城区成熟地段的高端产品，品质突出。

    套均面积下降户型创新频出

    2006上半年129.4平方米，2007上半年131.5平方米，2008上半年114.5平方米。近三年来住宅单套平均面积的变化，清晰地反映出“70/90”政策出台后的显著市场效应。

    从今年上半年内新上市的楼盘来看，90平方米以下面积的户型，已经成为目前市场上当仁不让的主流，而政策更是直接削减了中间户型的供应量，调查显示，开发商更倾向于将其余30%比例做成130平方米以上的户型。

    90平方米以下户型成为需求的主流，对于开发商在户型创新、使用功能方面提出了更高的要求，为了满足空间数量和舒适度的要求，这半年来，杭州的开发商在户型创新方面可谓各出奇招。

    最受购房者欢迎的“小三房”，其衍生出的户型创新层出不穷，而开发商最普遍采用“赠面积”形式，通过不计入建筑面积的空间来提升实际的使用面积，达到提升项目性价比的目的。但是，鉴于相关政策的持续完善，后续房产品开发中“赠面积”的空间会越来越小，更多的产品开发将趋向功能空间的再度细分或整合，可以预测，未来的房产品的使用价值将进一步提升。

    品牌公司竞相鏖战

    房产品步入优化时代

    过去两年里，外来房产大鳄陆续登陆杭城。2008年，恰恰是品牌房产开发商竞相鏖战的关键时刻。

    历经一段时间的积累后，这些低调的外来大鳄纷纷揭开神秘的面纱，向公众展现项目的真容。2008年上半年，外来大鳄中的万科、凯德、世茂、朗诗、中海均有项目推出，其或成熟或创新的产品体系，在市场上表现不凡。而杭城本地开发商中，以绿城、滨江、金都、坤和为代表，也纷纷亮出各自的“看家本领”，与外来大鳄一较高低。

    在上述成交突破300套的11个楼盘中，外来大鳄和本土实力房企所占席位大致相当，表现出势均力敌的态势。其中，滨江集团凭借万家花城的热销，拿下了半年度单个楼盘的销售冠军。而凭借丽江公寓和蔚蓝公寓两大楼盘的快速去化，绿城集团依然维持其神话般的口碑。

    事实上，品牌开发商之间的竞争不单单体现在产品销售上，在土地储备，融资，公益形象、危机公关能力上，外来大鳄和本土实力房企都制造了出不少话题。诸如，绿城在5月中接连获取蒋村的三宗土地，滨江集团在A股成功上市，以及金都集团在赈灾中的大手笔支出等，无疑是今年上半年楼市中不可或缺的亮点。

    随着更多外来企业的项目推出和本土房产企业的继续发力，持续的产品竞争将带来产品的不断升级和优化，同时还将形成适度的价格分化。2008年下半年，杭州楼市将更显理性。