房地产板块与上证指数叠加图上证指数房地产板块
主持人语:在国家财政政策和货币政策双转向的带动下,“加快建设保障性安居工程”被排在国十条的前列,政府首次提出通过投资收购来解决廉租房、经济适用房等保障性住房的房源,这不但可以在短时间内消耗供过于求的存量商品房,而且可以防止房价硬着陆带来金融风险,这对现有房地产上市公司无疑是飞来的福音。
行业研究员普遍认为在“政策预期”和“楼市转暖预期”促动下,房地产股将迎来阶段性行情。
近日国务院提出保增长的十项措施中,加快建设保障性安居工程被列在最前面。有建议认为,全国社保基金拿出二、三千亿元,国家财政配套2000亿元,再加上住房公积金及配套的银行贷款,组成万亿基金,用来加速保障性住房建设,将一举解决保障性住房经费不足的难题。
我们知道,房地产行业在固定资产投资中占有较大比例（约20%左右）,并且对相关产业的拉动力较强,是国民经济的支柱产业,也是经济发展的重要引擎。那么,在当前房地产景气度渐渐回落的背景下,廉租房等保障性住房的启动将产生怎样的影响呢？
廉租房建设成拉动经济新引擎
据统计,2007年房地产投资为2.5万亿,按照以往行业20%左右的平均增速,则未来行业投资的增量需要达到5000亿左右,才能维持稳定增长。如果万亿的保障性住房建设在未来两三年内完成,那么将可以在较大程度上维持房地产投资的稳定增长。
事实上,早在1998年,我国政府就提出廉租房建设。但到2006年底,全国还有145个城市没有建立廉租房制度。按照有关规定,廉租房建设以地方财政投入为主。因此,“没钱建”、“不愿建”是一直制约廉租房建设的“老大难”问题。
如果国家计划拿出万亿资金来解决保障性住房经费不足的难题,那么廉租房建设进入发展快车道是不容置疑的。
另外,我国低收入人口的比例较高,对廉租房等保障性住房的需求是巨大的。按照建设部的数据,截至2006年底,全国共有26.8万户家庭通过租金补贴和实物配租等方式解决了住房困难。然而,全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户,如果扩大到低收入家庭,总共有近1000万户,占城镇家庭总户数的5.5%。也就是说,保障性住房的需求是目前供应量的37倍。
2009年廉租房市场前瞻
截至去年10月底,13个省辖市及各市下属的县（区）均已建立起廉租住房保障制度。2008年,江苏省将首批供应10万套政策房,并计划用3年时间全面建成廉租房制度。
以南京为例,目前南京廉租房管理有3种保障方式,以租赁补贴为主,实物配租与租金减免为辅。政府所提供的廉租房源主要分布在南京各大经适房小区内,面积从40平方米至50平方米不等,租金为每月每平方米2.3元,低保家庭还可再减免70％,即低保家庭每月所需交纳的廉租房租金每平方米仅为0.69元。
除此之外,全国一些主要的城市也公布了2009年的廉租房建设计划。从公布的有关数据来看,北京、天津、上海等主要城市的投资额相对较高;具体分别是,北京850万平方、天津705万平方、上海市400平方、南京市280万平方、广州市200万平方、济南74万平方、内蒙古30万平方、成都23万平方、西安7万平方等。
带来哪些投资机会
与公路、铁路相似的是,廉租房的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求;此外,房地产企业也将从廉租房建设中受益。
首先,政府作为保障性住房的发展商,不是为了取代市场机制和私人发展商,而是为了更充分地发挥市场的作用。经济适用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包,但他们必须遵守与政府签订的合同的规定建房。
开发利润方面,《经济适用住房管理办法》提出,房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润。廉租房与经济适用房的性质相似,预计开发的利润相差不大。
但有房地产的负责人透露,虽然经济适用房政府规定的是3%的利润率,但现在实行的是预售制度,回笼资金速度较快,开发商资金投入的回报率就比较高,会在10%利润率以上。但如果成本控制得好的话,20%以上的利润率还是有保障的。这基本上与一般的商品房开发的利润率相近。
目前,万科、富力、金融街等均有介入保障房市场的计划。但整体来看,目前在保障房领域,大型国有房地产企业有政府关系及招投标优势,那些大型民营房企想要参与到市场份额不断扩大的住房保障建设中,难度仍然不小。
此外,根据《廉租住房保障办法》规定,廉租住房建设用地,应当在土地供应计划中优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出,采取划拨方式,保证供应。对廉租住房建设将免征行政事业性收费和政府性基金,以降低其建设成本。如果一些房地产企业的土地储备位于政府规划的廉租住房建设区域内,将可能随着被政府征用而有了价值重估的机会。【来源：证券时报】 |
