图片来源：东方早报

    位于宝山的一个楼盘首批推出了88套房源，现场却吸引了600户家庭参加购房摇号。”昨日，一篇关于上海楼市出现回暖迹象、排队买房现象重现的文章，让开发商们不免开始幻想，或许过不了多久，市场又会像去年5月那样红火，房价步步攀升。

    但据《每日经济新闻》记者调查，上述热销景象，可能只是代理公司策划出来的假象。

    疑点一：价格无明显竞争优势

    知情人士介绍，上述排队购房的热销楼盘位于宝山，是上海盛高置地开发的香逸湾庭院，售价9200元/平方米，主力户型是88平方米左右的商品房。

    网上房地产的资料显示，11月8日开盘的上述楼盘总共推出184套房源，除了12套别墅外，有172套公寓房。截至昨日，共卖出34套，预订1套。

    据佑威天天房展网研究中心主任薛建雄介绍，香逸湾庭院周边的其他楼盘销售情况并不佳。销售最火的万科四季花城，11月以来也只卖了58套，其他如尚城福邸、保集绿岛家园等，均只卖了二三十套。

    与香逸湾庭院一样，上述楼盘的销售主力也是90平方米以内的小房型，且销售均价只有8000~9000元/平方米。与它们相比，香逸湾庭院并无明显优势。为什么排队现象只出现在刚刚开盘的香逸湾庭院？

    疑点二：600客户早已买过号

    记者以购房者名义向售楼员了解此事。

    “您的号是多少？”“之前谁接待过您？”售楼员王先生对记者连连发问。他表示，如果让经理知道销售员曾经接待过客户，却没有在开盘前第一时间通知，很有可能会被勒令下岗。

    售楼员王先生介绍，所谓“排队买房”的600个购房者，全部是此前买过号的客户。在开盘前，售楼员通过各种方式，召集这些购房者，形成了排队“热景”。

    来自该项目营销代理公司——汉宇地产网站上的介绍显示，该项目首批88套房源被卖出后，开发商又加推了一定数量的房源。上述王姓销售员也表示，加推房源的数量大约是三四十套，但这一部分只卖出了一半左右。

    据介绍，香逸湾庭院本批房源推出总量是172套，仍有60余套未卖出，销售员因此催促记者尽快到现场买房。

    代理公司：我们有手段在里面

    “肯定有我们的手段和方法在其中。”汉宇地产市场部孙文勤承认，上述排队买房现象，确实是营销代理公司通过前期大量积累客户、集中开盘、集中销售而人为“产生”的。

    事实上，这种做法并无新意，开发商都懂这一招。但是，香逸湾庭院又有什么“魔力”，能吸引到600客户捧场？

    “600客户都在现场，售楼处应该都被挤塌了。”上海一家房地产公司的市场部经理对上述统计数字表示怀疑。在他看来，600个客户不可能在同一时间集中在售楼处，很可能是分批次到售楼处的。“来自售楼处的统计数字，又如何可以相信？”

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    新政10天后上海再现排队购房 不乏自我炒作之嫌

    （2008年11月11日 07:35   来源：东方早报）

    盘当天，大量市民赶至售楼部排队买房子。

    房产新政正式实施10天后，上海楼市胶着的气氛出现明显缓和。位于宝山区杨行板块的一手新盘香逸湾(康桥水都三期)上周六(11月8日)开盘，当日推出的88套房源竟引来600多组购房客户排队摇号抢购，并在1小时之内全部售罄，开发商趁势加推44套房源。记者了解到，今年6、7月份时该板块内的一手新房售价尚在12000元/平方米左右，而香逸湾此次均价仅9200元/平米。经过半年的深幅调整，区域房价已出现理性回归，累积已久的刚性需求出现释放。

    四五个客户抢一套房

    香逸湾位于宝山区莲花山路517弄，是康桥水都小区的三期小高层住宅。“从10月中旬起，我们就开始积累客户，意向客户须付1万元购买房号，开盘当天摇号选房。总共有600多组客户购买了房号，而这次共推出房源132套，差不多4、5个购房者争抢一套房子。”昨日，在接受记者采访时，香逸湾代理机构汉宇地产市场部总监孙文勤语气中掩不住兴奋。

    11月8日开盘当天，大批购房者陆续到售楼处准备摇号。此次推出的132套公寓均为89平方米小户型2房，销售均价为9200元/平方米。为了既符合70/90政策，又满足购房者对面积的需求，开发商“附送”的10平方米左右空间，可以改建成书房或卧室。“这是开发商想出的变通之策，虽然房价还是会分摊到销售均价中，但客户还是很认可9200元/平方米的均价。”孙文勤告诉记者。

    开盘当天，开发商还推出“当天签订定金合同，送1%契税；3天内签订预售合同，再送总房价1%”的促销活动。“其实也算是明折暗降，也就是打9.8折，这样算下来，单价在9000元/平方米左右。”销售人员告诉记者。

    记者了解到，开盘三天内，共有108套房源已签订定金合同，购房客户主要来自宝山当地以及闸北、普陀等周边区域。“几乎全是需求迫切的自住客。从我们了解的购房者心态看，大多数购房者觉得一来政府的救市政策可能已经释放得差不多了；其次该楼盘已接近区域价格底部，并且房型都是90平方米以下小户型，能够享受到新的政策。”孙文勤表示。

    有自我炒作之嫌

    中原地产宝山区蕴川分行经理杨传永告诉记者，目前香逸湾附近次新楼盘中万科四季花城和禄德家园成交相对活跃，二手房成交价在8500元—9000元/平方米左右。而在今年6、7月间，万科四季花城开盘时，预售均价还高达12000元/平方米左右，2007年9月30日开盘的康桥水都二期小高层公寓当时的开盘均价也达10500元/平方米。“目前香逸湾新盘价格与当地二手房价格几乎一致，肯定会分流一部分二手房客户。”杨传永表示，从香逸湾的热销也证明了宝山当地刚性需求的旺盛，也给当地二手房市场带来信心。

    从六七月间当地一手新房12000元/平方米的预售均价，到目前9000元/平方米预售价，经过仅半年的深幅调整后，杨行地区房价降幅度在25%左右。上海易居房地产研究院副所长杨红旭认为，香逸湾低价入市的策略，可以说开发商认清了目前悲观的形势，“其实目前的刚性需求依然旺盛，只是很多项目价格都没降到购房者的心理价位，如果单价真的从12000元降到9000元，应该说满足很多人的预期，出现热销并不奇怪。”

    不过，记者昨日查询网上房地产备案登记，发现香逸湾目前已售总套数仅为37套，预订总套数为2套。汉宇地产销售人员向记者解释，目前开发商正在加紧将108套定金合同转为预售合同，由于网上备案的缓冲期为3天，因此在预售合同签订后3日内将陆续上网登记。也有业内人士质疑，在目前市场环境下，香逸湾的热销是否有人为炒作嫌疑，尚待观察，追踪未来2日内网上房地产的登记情况或可见端倪。