作为一幢地标性建筑，上海环球金融中心租金较高应该能获市场认同

    8月22日中午，骄阳似火。扑面而来的热浪让方志成（化名）停在了大门口。寻找下一个有树荫的落脚点的同时，方志成开始盘算着该去哪儿吃饭，往东去东昌路，还是往西到正大广场？

    作为率先入住上海环球金融中心（SWFC）的某银行一员，楼内的餐厅还没有开业，楼外的外卖也送不进来，这让他提前享受中国第一高楼的同时，也为中午用餐平添了几许烦恼。

    “有点小得意”

    “我们入驻已经好几个月了，应该是最早的一批”。方志成告诉早报记者，作为一个“小白领”，在他看来，SWFC上班与在其他大厦并未有大不同，“或许最大的意义是，和同学朋友说起来能有点小得意。”

    在另一位即将入住的基金经理眼中，入住最大的意义则在于对公司品牌的提升，“从中国普通市民的角度分析，在排名第一的写字楼办公，基民不信你信谁？”

    而在参与陆家嘴金融城建设的相关政府工作人员看来，这仅是一栋楼的落成，陆家嘴的容纳能力随之增强。

    “根据规划，今明两年陆家嘴区域将有13幢大楼投入使用，总面积超过100万平方米，约为前5年总供应量的2.5倍，可以大大缓解目前陆家嘴区域写字楼供应紧张的现状。”浦东新区金融办主任助理孙伟告诉早报记者。

    据其提供的数据，过去两年陆家嘴入驻率一直处于高位，2007年4季度末，统计的入驻率更达到98%，“高入驻率一方面说明陆家嘴的吸引力强，但另一方面也表明楼宇供应处于紧张状态，制约了"金融城"的发展。”孙伟表示。

    解决现代服务业瓶颈

    值得一提的是，环球金融中心的交付使用，也意味着陆家嘴金融城第一个“40万平方米”项目的建成。陆家嘴金融贸易区2005年规划了“4个40万平方米”的大型项目，环球金融中心和新鸿基项目（现上海国金中心）各40万平方米的办公面积为金融机构集聚“筑巢”；另外，作为陆家嘴中央商务区的配套，竹园商贸区将崛起40万平方米的商业中心；主攻金融软件的陆家嘴软件园也将从眼下的8万平方米拓展到40万平方米。

    而这些似乎还很不够。

    上海市市长韩正在最近的一次部署下半年经济工作会议上指出，上海现代服务业发展的活力还不足、动力还不够，面临许多制约瓶颈，如楼宇载体不足、项目难以落地、政策还不到位等。

    韩正在谈及支持服务业加快发展的政策时，第一条就提出，要支持现代服务业楼宇建设。

    韩正认为，楼宇是发展现代服务业和总部经济的重要载体。而目前上海市商务楼宇总量大体平衡，但高档商务楼宇特别是甲级写字楼供不应求、租金上升，影响了现代服务业项目引进，影响了跨国公司总部落户。

    韩正明确指出，今年准备在规划、土地、资金、动拆迁等方面加大政策倾斜力度，在几个重点区域集中推进一批高档商务楼项目建设，加快开发和上市供应。

    事实上，在可预见的将来，陆家嘴金融贸易区4个“40万平方米”或将增加到5个，与环球金融中心比邻的上海中心也即将开建，总高将达632米，成为上海新的第一高楼。

    3.3美元/平方米/天

    环球金融中心的落成，另一个值得关注的点即为其上海“最高”的租金，约在3.3美元/平方米/天（约13-15元/平方米/天），远高于中原地产公布的6月份浦东甲级写字楼日租金1.60美元/平方米。与之对比，据戴德梁行华东区企业顾问部门主管、董事魏超英透露，同样位于小陆家嘴的时代金融中心租金则为10-11元/平方米/天。

    尽管如此，这并未成为众多金融机构入驻环球金融中心的门槛。根据环球金融中心公布的信息，日本三大银行的三井住友银行已经入住，同为日本三大银行的瑞穗实业银行也确定入住，其余多家欧美大型投资银行和证券公司也正在积极商谈租用事宜。

    而另据魏超英介绍，作为第一家成功入驻环球金融中心的国内企业，国泰基金已经租下了5600平方米的办公面积，将在10月份正式入住。

    “环球金融中心对整个上海写字楼市场的意义堪称标杆！”戴德梁行华东区企业顾问部门主管、董事魏超英如是感叹，“在今后几年内，我认为整个上海可能很少会有能够与环球金融中心媲美的写字楼项目，在建的国金中心可以算是其中之一。”

    据一位代理商介绍，作为一家极具租户号召力的开发商，环球金融中心的发展商--森大厦株式会社一直表现得相当强硬，“他们更依赖自身的客户资源，之前甚至不愿意通过中介寻找租户。”

    “腾笼换鸟”

    但是森大厦株式会社很快发现，他们的客户资源在上海不能完全发挥作用。比如说，他们拥有的很多租户企业尚未进入中国市场，或者目前仅在中国设立规模较小的代表机构，现有客户根本无法消化40万平方米如此巨大的写字楼体量。

    有接触环球金融中心项目的代理商向记者透露，原本在租金和租户档次上相当强硬、挑剔的发展商--森大厦株式会社近期也略微“放下身段”，不仅对预租客户实施一定的免租优惠，原本要求“必须是跨国机构”的招租标准也有所放低，已有国内金融机构成功入驻。

    作为环球金融中心租赁代理机构之一的戴德梁行则表示，从去年年中启动预租到现在，环球金融中心目前出租率约为40%。“13-15元/平方米/天的高租金报价在上海堪称最高，也给希望入驻环球金融中心的租户设定了一道高门槛。”

    对此，孙伟认为，作为一幢高档的地标性建筑，环球金融中心租金较高也应该是市场所认同的，租户和业主都可以选择，应该由市场来决定价格。在他看来，相对较高的租金也能在一定程度上实现“腾笼换鸟”，保证入住机构的层次，也让小陆家嘴的布局更为合理。而且，随着陆家嘴区域写字楼供应量的增加，市场应该也会对租金产生影响。

    而另一个数据也更值得关注。据浦东新区金融办的最新统计，目前陆家嘴集聚的金融机构总数已达到520家，比年初增加了20余家。