● 保利称开盘当日百合认购558套，实现认购金额9.03亿元，截至昨日，百合实际网签272套

    ● 保利解释从认购到签约需一段时间，业内称时间将验证“保利奇迹”

    6月15日，保利地产集团（以下简称保利）在京两项目保利·百合花园（以下简称百合）和保利·西山林语（以下简称林语）同时开盘，现场出现数千人排队抢购场面。

    一周后，央视“新闻30分”节目播出“保利·百合花园营造虚假销售情况”的新闻。镜头中，一名退房的女士表示，“他们（开发商）找的托，把我们给骗了。”次日，保利发公告进行反驳……

    6月15日，保利在京两项目同时开盘。随后，保利对外称，其在京两盘单日销售达21亿。保利两项目热销引起业内关注。一周后，央视质疑保利热销。6月23日，保利发公告予以澄清，称百合当天完成认购并收取定金558套，实现认购金额9.03亿元，后续工作正在进行中；保利北京公司有关人士也回应：“销售数据完全真实，保利没找一个‘托儿’”。

    在楼市连续超过半年低迷的情况下，保利两项目究竟是真的热销，创造了一个奇迹吗？本报记者通过采访数位购房人、开发商、保利（北京）相关人士及有关部门，调查保利两项目的认购和签约流程，试图揭开保利“热销”的真相。

    历时数月的“蓄水”，认购环节的“热销”

    “排队、摇号，进去后给3分钟选房，然后交定金、签认购书，”王伟（化名）还记得半月前林语开盘的情景，“通往项目的道上停满了车，进去后停车场上也全是车，”他说，一看到这阵势，就有点急了，怕抢不到好户型。

    购买百合的杨先生也遇到同样的场景，因为只有3分钟，他们甚至没有在意认购书和补充协议的内容。

    在保利两盘同开那天，每个购房者都被要求签一份认购书。认购书有补充协议约定。

    记者拿到的百合认购书补充协议约定，购房人同意于开盘当日不进行网上认购录入。这显然是开发商节约时间，提高当日认购数量的策略。

    而与此策略同时发生影响的则是保利连续数月“有备而战”。

    据了解，西山林语客户积累从去年9月就已开始。而保利百合于3个月前开始“预约登记”，开发商一直称具体销售价格不定，只说在14000-16000元/平米之间。此外，在开盘前保利还推出优惠认筹制，许多购房人就一家人每人办一张卡，以求中签。开盘当天，工作人员发现约1/4重筹。

    这些销售手段和过程，业内俗称“蓄水”，开发商借此试探购房者的价格承受度，“然后在开盘当天集中签认购书，一举制造热销场面，对外称‘销售了多少多少’，”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋说。多位开发商承认，这是他们惯用的营销手段，因为直接签约费时长、程序复杂，为避免客户流失，遂采用认购。

    于是记者在6月15日保利两盘开盘现场看到了北京楼市今年以来几乎从未出现过的人山人海场面。

    认购=销售，约定俗成的行规

    “认购不等于完成销售和签约，也不一定可以成交，而保利把认购额当成销售额来宣传，引来央视和公众的质疑”，杨少锋如此解释保利两盘热销21亿元的“水分”。

    多位业内人士表示，热销项目如去年的媒体村等，其所称的开盘销售多少亿，一般也都是指认购金额，这不是保利一家的问题，在业内这是个普遍现象，是“约定俗成的行规”，几乎所有的项目都会把认购当作成交和签约来向外界传递，“夸大自己的销售业绩”，营造热销局面。

    “只不过在市场行情好时，认购和签约是不会差太多的，大家也不会去追究，”杨少锋说。而现在市况不好，很多项目甚至出现了退房潮，保利如此热销、如此数额，自然引发关注。

    时间将验证“保利奇迹”

    北京市房地产交易管理网显示，截至昨日，百合签约272套，林语别墅签约14套，住宅签约290套。保利称，开盘当日百合认购558套，西山·林语别墅认购70套，公寓认购467套。显然认购数额与签约数额还有一定差距。在百合和林语的业主论坛上，记者也发现一些讨论“如何退房”的帖子。

    北京市建委有关人士介绍，如果开发商和购房人签订了认购书，则视为双方自愿，并进行网上录入；从认购到签约的时间可由双方约定，最长为15天，超过期限，网上认购自动解除，将显示房屋“可售”。

    从6月15日开盘至今已过半个多月，不过房地产交易管理网上，显示为粉色的“已预订”仍然有数百套。

    这数百套是否能成为签约套数，需要时间来检验。

    采访中，大多数开发商对保利事件均不愿置评。他们认为，结果将随时间显现：签约量和退房率，将验证“保利奇迹”的真伪。

    一家六口摇中号后欢呼

    ■ 现场回放

    6月15日，保利在京的西山林语和百合花园项目两盘同开。两个项目的开盘现场都不约而同地聚集了众多购房者，上千人等待购房的排号队伍，让人产生回到2007年市场非理性抢购住宅时期的时空错位感。

    记者在西山林语开盘现场看到，停车场内已密密麻麻停满了上百辆车，同时出入通道也被临时开辟为停车场。甚至项目门口的黑龙潭路，也被绵延数百米首尾相连的临时停车挤占了空间，出现了山后区域难得的交通拥堵。在开发商搭建的约长三百米、宽十米的临时凉棚内，挤挤挨挨的购房者在耐心等待摇号，记者随机了解得知，其中很大部分是全家出动，到项目现场购房。

    陈先生在焦急等待超过2个小时后，终于摇到了号，一同来购房的一家六口人甚至因此欢呼雀跃自己鼓起掌来，“等了很长时间，眼看之前选好的户型一个个被贴上红标签，心里急，终于轮到自己了有点高兴。”陈先生这样解释了之前的表现。现场主持人及公证人不断的摇号产生购房者、售楼员来回奔走给已认购住宅贴红标签。在此氛围下，购房者几乎都是匆匆交付定金、选房并签订认购书及补充协议，“只用了不到10分钟”，陈先生表示。

    下午记者来到百合花园项目，所见的情况与西山林语看盘现场类似，记者进入销售中心了解情况，一度被现场排队等待选房认购的购房者误认为插队“关系户”而遭到怒骂，直到记者亮出证件表明身份，才算平息，“抢购”住宅激烈程度可见一斑。

    “现场绝没开发商方面的托儿”

    ■ 保利回复

    保利（北京）房地产开发有限公司总经理助理陈艳萍解释，开发商公布的销售数据与北京市房地产交易管理网上显示的存在差异，是由于已认购住宅的客户完成签约还需要一个时间过程，客户当天签认购书，一般7天内谈签约仪式，其中签约需要客户提供相关的身份、财产资料证明，并且经过银行等单位的审核，需要一个流程和时间，全款购买保利·百合花园，要求钱到齐后签约；按揭必须付完首付款，同时提交完所有的按揭资料，并且得到银行出具书面的同意放贷之后才可以签约，所以速度较慢。此外市建委公布数据还有一定的滞后性。

    而针对开盘现场购房者人数众多可能有开发商的托儿的质疑，陈艳萍在接受媒体采访时表示，现场绝没开发商方面的托儿，但有可能因为客户自己的原因而出现重复认筹的情况。她解释开发商规定共同购房人只能填一份申请，不准更名，而因为开盘当天是摇号，有的客户觉得多下几个筹命中率会高一些，所以一家人里可能会出现夫妻两人办两张卡、算两个筹的情况，这是开发商方面无法禁止的。

    而对于记者提出的销售流程、数据公布等其他问题，保利方面则未回应。